Liquidität als Qualitätskriterium

Rene Lobing René Lobnig am

Seit Herbst 2015 ist René Lobnig für die Hypo Salzburg im Bereich der Vermögensverwaltung tätig.

Zuvor verantwortete er u.a. die Entwicklung strukturierter Investmentprodukte und das Portfoliomanagement eines Vermögensverwalters in Zürich und managte Publikums- und Spezialfonds für eine Privatbank in Salzburg.

Seine mehr als 15-jährige praktische Erfahrung im Finanzbereich ergänzte er mit der Ausbildung zum CFA (Chartered Financial Analyst) im Jahre 2010 bzw. zum CAIA (Chartered Alternative Investment Analyst) im Jahre 2011. 

Abseits von der politischen Diskussion war der Brexit für Anleger ein Ereignis, welches an den Finanzmärkten bis dato keine wirklich gravierenden Auswirkungen hatte. Denn abgesehen von einem schwachen Pfund konnten sich Anleger seither sowohl an den Aktien- wie auch an den Anleihemärkten über Zuwächse freuen. Dennoch gibt es auch negative Effekte. Britische Immobilienfonds mussten im Zuge von Marktverwerfungen reihenweise die Rücknahme von Anteilen aussetzen.

Britische Immobilien waren über viele Jahre hinweg ein sprichwörtlicher „Renner“, nicht nur bei den Renditen, sondern auch in Punkto Neuvolumen. London zählte lange zu jenen Städten weltweit, welche die stärksten Anstiege bei Immobilienpreisen verzeichneten. Aufkommende Bedenken um eine etwaige Immobilienblase wurden oftmals abgetan und taten dem Boom an renditeorientierten Bauprojekten in Englands Hauptstadt keinen Abbruch. Offene Immobilienfonds waren ein vermeintlich optimales Vehikel für Anleger sich einen kleinen Teil des florierenden Marktes zu sichern.

 

Grafik 1: Immobilienpreise London basierend auf dem UK HBOS London Housing Index. Quelle: Bloomberg – Stand 30.03.2016

Der Brexit traf die Branche wie ein Faustschlag, niemand hatte wirklich mit einem „Nein“ zur EU gerechnet. Die entstehende ökonomische Unsicherheit ist jedenfalls Gift für Immobilieninvestments insbesondere in London.

Unter „normalen“ Marktbedingungen wurde Anlegern in solchen Immobilienfonds tägliche Liquidität zugesichert. Doch was sind normale Marktbedingungen? Eine genaue Definition hierfür gibt es nicht. Wenn sich die Rücknahmeorders wie in den Wochen nach dem Brexit häufen, dann sind die im Portfolio befindlichen Cash-Reserven schnell aufgebraucht und das Fondsmanagement muss sich von Immobilieninvestments trennen. Dies geht natürlich nicht von heute auf morgen. Es kann etliche Monate in Anspruch nehmen bis im Fonds wieder genügend liquide Mittel vorhanden sind um die Rücknahmeorders zu bedienen.

Viele Immobilieninvestoren werden sich mit Schrecken an 2008 erinnert fühlen. Auch damals wurden Immobilienfonds von extrem hohen Rücknahmeorders „getroffen“, was diese zu Notverkäufen zwang und die Immobilienpreise im Londoner Zentralraum um 40% drückte. Das Aussetzen von Rücknahmen soll eigentlich genau das verhindern, weil es den Fondsmanagern Zeit gibt, die Immobilien zu fairen Preise zu veräußern. Für Anleger ist dies ein schwacher Trost. Nicht nur, dass sie auf ihr Geld warten müssen, sie werden auch noch deutlich weniger bekommen, als zuletzt auf ihrem Depotauszug stand. Denn die Bewertungen, welche die Fondsgesellschaften für ihre Immobilien ansetzen, basieren nicht etwa auf handelbaren Marktpreisen wie etwa bei Aktien oder Anleihen. Vielmehr sind sie das Abbild von mehr oder weniger regelmäßigen Schätzungen. Das bedeutet, dass in der aktuellen Situation, wo sich am Markt mehr Verkäufer als Käufer tummeln, die Auswirkungen auf die Preise von Immobilien und Fondsanteilen extrem stark sind. Dass dies keine reine Vermutung ist zeigen die jüngsten Beispiele, wo britische Immobilienfonds nicht nur die Anteilsrücknahme geschlossen, sondern auch den Wert der Fondsanteile von einen Tag auf den anderen um teilweise über 15% reduziert haben. In Deutschland gibt es aus der Zeit von 2008 bis heute Immobilienfonds, die die Rücknahme ausgesetzt haben und sich in Liquidation befinden.

Für den Anleger sollte die Liquidität der Vermögenswerte eines der wichtigsten Qualitätskriterien überhaupt darstellen. Grundsätzlich ist zu überdenken, inwieweit es Sinn macht über Illiquidität Prämien zu verdienen. Denn in der Praxis kann dies besonders in Stressphasen zu einem Fallstrick werden. Dies beschneidet dann nicht nur die Handlungsfähigkeit im Portfolio, sondern geht insbesondere auch mit markanten Kapitalverlusten einher.

Stand: 2. August 2016

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